Рынок жилья делится на старый и новый жилой фонд. Одни покупатели предпочитают приобретать вторичное жилье, поскольку оно уже устоялось, проверилось на прочность, выявились все дефекты. Другие, наоборот, хотят начать жить в новом доме, создать обстановку и собственный дизайн. Сейчас особенно активно поддерживается ипотека на новостройки. Для этого появляются различные госпрограммы, призывающие покупателей вкладываться в новостройку. Это делается для того, чтобы дополнительно простимулировать и профинансировать строительную отрасль.
Программы с господдержкой рассчитаны именно на новостройки. Купить жилье в строящемся доме проще, чем на вторичном рынке. Это связано с меньшим количеством рисков и бОльшей чистотой сделок, т.к. у новой квартиры пока еще не было собственников, а вот у вторичной их могло быть несколько, что создает сложности оценки юридической чистоты всех проведенных сделок ранее.
Но вместе с этим с квартирой в новостройке также можно набрать кучу проблем, например, если дом недостроится. Рассмотрим, каковы нюансы покупки новостройки в ипотеку, какие риски несут долевщики, почему лучше всего приобретать жилье у аккредитованных застройщиков, каков процесс оформления сделки?
Приобретение квартиры в новостройке.
Сейчас активно застраиваются все регионы страны, что повышает спрос на новое жилье. С одной стороны, новое жилье требует гораздо бОльших временных и трудовых затрат, чем вторичное, а вот с другой – в новом доме практически не встретить людей из плохих соц.слоев (наркоманов, алкоголиков), можно сделать ремонт по своему вкусу, наполнить дом только личной энергетикой и проч. Как любые финансовые сделки, покупка квартиры в новостройке ,особенно с использование ипотеки, несет специфические риски, которые стоит учитывать при принятии решения. К ним можно отнести:
- Сдача дома невовремя (с задержкой от 3 мес. до 1 года).
- Несдача дома вообще (дом построен с дефектом, некачественные материалы, плохая конструкция, несоблюдение правил пожарной безопасности и проч.).
- Недобросовестный застройщик.
Наиболее чувствительнее это покажется, если квартира куплена с использованием кредитных средств (ипотеку платить нужно, а жить в новой квартире нельзя).
Исходя из вышеуказанных рисков, можно выделить преимущества и недостатки покупки новостройки.
Преимущества:
- Новый, современный, эстетически-красивый дом, с новыми коммуникациями, положительными соседями.
- Можно оформить сделку на раннем этапе строительства, когда цена за квадрат самая низкая, по выгодной цене, т.к. после сдачи дома цены обычно поднимаются на 20-50%. Это позволяет продать квартиру после сдачи дома, получить доход и полностью погасить ипотеку.
- Можно оформить ипотеку на выгодных условиях, например, по программе с господдержкой.
- Проверка надежности застройщика банком
Недостатки:
- Требует много вложений (на отделку, ремонт).
- Есть риски несдачи дома из-за недобросовестного застройщика.
- Бумажная волокита (оформление соглашения долевого строительства, уступки требования, задатка и проч.)
Риски долевого строительства.
Часто заемщики вступают в долевку, когда сумма вносится частями на счет строительной компании, которая на эти деньги строит дом. Опасность заключается в том, что сложно проверить застройщика на его честность (исключение – компании, работающие много лет и сдавшие несколько домов).
Если застройщик новый (вообще не строил дома, или дома находятся на этапе строительства), то велика вероятность, что, при наступлении каких-то событий, дома вообще не достроятся (повысятся цены на материалы). Застройщие может и сжульничать: деньги брать за один материал, а по факту делать дом из более дешевого аналога. Вопрос стоимости тоже прописывается индивидуально. Например, стороны договорились, что долевщики вносят по одной сумме, а потом застройщик в одностороннем порядке повышает взнос, ссылаясь на какие-то обстоятельства. Часть долевщиков могут отказаться от дальнейшего сотрудничества, и дом превращается в долгострой.
Аккредитация застройщика.
Для того, чтобы исключить риски для клиентов и сделать ипотеку на новостройки привлекательной, банки самостоятельно проводят проверку застройщиков. Для этого есть целый ряд критериев, которым строительная организация должна соответствовать. К критериям могут относиться финансовая стабильность, наличие страховки, наличие сданных объектов, положительные отзывы клиентов, чистота отчетности, исполнение налогового законодательства. Если что-то нет так – банк не будет выдавать ипотеку на данном объекте или данному застройщику, потому что есть риски с залогом.
Ипотекой занимаются многие банки, поэтому, практически купить новую квартиру можно в любом кредитном учреждении. Они могут аккредитовывать некоторых застройщиков, которым отказали крупные банки. Чтобы максимально обезопасить себя от рисков, лучше заключать сделки с застройщиками, которые имеют аккредитацию в ведущих банках, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Альфа, Бинбанк и проч.
Процесс оформления новостройки в ипотеку.
Он заключается в следующем:
- Подача заявки на программу покупки жилья в новостройке (пакет документов стандартный).
- Получение положительного ответа.
- Поиск подходящего объекта
- Заключение договора о долевом строительстве (если напрямую с застройщиком) или уступки прав требования (если квартира от подрядчика).
- Передача договора в банк на согласование документа и объекта.
- Получение согласия от банка.
- Подписание кредитного договора.
- Передача документации (кредитного договора, учредительных документов застройщика/подрядчика, кредитного договора, соглашение дол.строительства или уступки прав требования на регистрацию сделки в регпалату).
- Подписание акта приемки-передачи квартиры после сдачи дома.
- Заказ оценки стоимости квартиры для оформления залога.
- Передача акта в банк.
- Получение свидетельства о праве собственности на ипотечную квартиру с обременением в госрегистратуре.
После этого квартира переходит в залог банку, а заемщик начинает выплачивать долг. Как только ипотека будет погашена, банк снимает обременение и квартира переходит в личную собственность заемщика.