Ипотека или потребительский кредит — что выбрать?

Большая часть недвижимости в России покупается за счет ипотечных средств. Это позволяет людям, особенно молодым семьям, приобрести свою квартиру, а не платить за съем. Поскольку ставки по ипотечным займам довольно высокие, заемщики стараются внести хороший первоначальный взнос и растянуть остаток на как можно короткий срок.

Если первый взнос является «символическим» (10-20%), то оставшаяся сумма оформляется в ипотеку на длинный период (10-30 лет). Иного варианта здесь просто быть не может. Но вот если у клиента имеется сумма на солидный первый взнос (60-80%), то возникает вопрос, а стоит ли связываться с ипотекой и не проще ли оформить обычный потребкредит?  Однозначно ответить на этот вопрос сложно, поскольку каждая ситуация является индивидуальной.  Здесь можно сравнить все доводы «за» и «против» и выбрать для себя оптимальное решение.

Ипотека или потребкредит?

Этим вопросом задаются те клиенты, которым не хватает до заветной покупки небольшой суммы и есть возможность платить бОльшими платежами. Оформление потребкредита происходит по более упрощенной схеме, а вот ипотека является сложным продуктом, который потребует больше затрат и усилий, даже не смотря на то, что ставка ниже стандартного кредита.

Рассмотрим основные моменты, которые будут учитываться при выборе между потребом и ипотекой:

• Ставка. Этот первый показатель, на который падает внимание в первую очередь. Визуально, ипотечная ставка ощутимо ниже ставки по потребкредитам (например, в Сбербанке ставка по ипотеке 12%, а по кредиту – 23-27%). Конечно, сразу же хочется сказать: однозначно ипотека выгоднее, но есть и другие показатели, которые не стоит скидывать со счетов.
• Срок. Ипотека представляет долгосрочный характер выплат (до 30 лет), поэтому с ее помощью можно погашать большие суммы без особого напряга для кошелька и бюджета. Правда, переплата в таких случаях достигает до 2-4 первоначальной стоимости квартиры. Потребкредит стандартно выдается до 5 лет (реже до 7 лет). Исходя из этого, платежи могут быть достаточно весомыми для бюджета. Если есть возможность погашать кредит заранее, то можно хорошо сэкономить на процентах, а вот если случиться непредвиденная ситуация, то выплаты могут стать накладными и неподъемными.
• Сумма. В потребкредитах особенно сейчас сложно получить большую сумму. Средний размер займа достигает 300-500 т.р. Если покупается недвижимость и требуется сумма от 800 000- 1 000 000 руб., то потреб однозначно будет сложным для оформления и погашения (не считая ситуации, когда у клиента точно будет нужная сумма для погашения). Выплатить большие суммы за короткий срок под силу только клиентам со стабильным высоким доходом или гарантией появления денег (например, продается старая квартира, машина, дача, получается наследство и проч.). Суммы от 1 млн и выше проще оформить в ипотеку и погашать комфортными платежами.
• Страховка. Практически каждый кредит сейчас является застрахованным. Хотя эта услуга и является добровольной, но банки стараются включить ее в каждый выданный кредит. Очень часто кредиторы просто не предоставляют кредиты без страхового обеспечения. Если в потребе еще как-то можно отказаться от страховки (положительная кредитная история в этом же банке, постоянный клиент и т.д.), то в ипотеке страховка подключается в обязательном порядке. Здесь стандартно страхуется жизнь и здоровье клиента, а также объект залога. Если речь идет о покупке вторичного жилья, то банк может потребовать застраховать и титул (от незаконности предыдущих сделок). Стандартная стоимость страховок: 0,2-0,5% от суммы. Учитывая размер кредита, затраты на страховку обходятся «в копеечку».
• Доп.затраты. В потребе кроме процентов и страховки больше никаких затрат нести не нужно. А вот в ипотеке придется дополнительно платить за оценку объекта недвижимости, госпошлину, посреднические услуги риелторов.
• Квартира. В ипотеке недвижимость переходит в залог банка, пока заемщик не выплатит долг. Если клиент не сможет оплачивать, то залог продается и погашается задолженность. При оформлении потребкредита на недостающую сумму на покупку недвижимости, квартира остается в собственности покупателя без обременений со стороны кредитора. Это позволяет быстро ее продать при непогашенном кредите, прописывать кого угодно, сдавать и проч. В случае ипотеки подобных действий совершать нельзя или только с разрешения банка.
• Срок оформления. Заявка на потребкредит рассматривается 1-3 дня с минимальным пакетом документов. Для заявки на ипотеку нужно собирать больше документов и привлекать созаемщиков.
• Вычеты. При оформлении ипотечного займа, клиент можно вернуть себе уплаченный налог через своего работодателя или налоговую в размере 13% от процентов по ипотеке, суммы покупки (до 2 млн.р.), расходов на материалы для отделки. В стандартном кредите такого нет.

Таким образом, выбрав по каждому пункту для себя приоритет, уже можно определиться, что выбирать. Для полноты картины рассчитаем стоимость ипотеки и кредита.

Пример расчета ипотеки и потребительского кредита.

Рассмотрим пример: для покупки жилья стоимостью 2 млн.р. не хватает 500 т.р.

Таким образом, оформить ипотеку выходит выгоднее, чем потребкредит – за счет более низкой ставки и налогового вычета переплата по кредиту оказывается ниже. Однако, в случае ипотеки придется дольше возиться с документами: оформлять право собственности, выводить объект из-под залога, дожидаться закладной, посещать гос. регистрацию , готовить документы на налоговый вычет.

Если есть возможность погасить кредит досрочно и жилье приобретается в инвестиционных целях (купить, а потом продать), то лучше взять потребкредит. Это позволит сразу оформить квартиру в собственность без залога и продать ее в удобный момент.Если недвижимость покупается для личного проживания, средств на досрочное погашение не предвидится, а займ планируется выплачивать по графику, то лучше будет оформить ипотеку. Здесь больше хлопот по оформлению документов, но переплата ниже.