Оформление ипотеки является удобным, хотя и сложным способом обзавестись личным жильем. Процесс выплаты в течение долгих лет почти не пугает заемщиков на этапе оформления, однако, именно в этом заключен наибольший риск. Сейчас довольно сложно спрогнозировать, что может произойти в будущем: сегодня могут быть деньги и работа, чтобы исполнять обязанности перед банками, а завтра это все может вмиг исчезнуть.
Это приводит к тому, что выплачивать ипотеку становится сложным, и, чтобы избежать крайних мер со стороны банка, возникает вопрос, как избавится от залоговой квартиры и погасить ипотеку досрочно. Также может возникнуть ситуация, когда клиент наоборот хочет поменять ипотечную квартиру на более лучший или худший варианты. В любом случае дело будет сводиться к реализации ипотечной квартиры. Рассмотрим подробнее, можно ли продать квартиру, приобретенную по ипотеке, куда нужно обращаться и какие документы собирать, как будет происходить продажа, когда созаемщиками являются супруги.
Продажа ипотечной квартиры.
Как было сказано выше, причин продажи ипотечной недвижимости может быть несколько. Все они, в основном, связаны с финансовой ситуацией заемщика. Рассмотрим причины желания клиента избавиться от своей ипотечной квартиры:
- Нет возможности оплачивать ипотеку. Эти обстоятельства могут быть связаны с ухудшением финансового положения заемщика: увольнение с работы, понижение в должности, снижение дохода, перевод на другую работу. Когда-то успешный заемщик с высоким доходом сейчас может все потерять. Банки особо тщательно оценивают такую вероятность, ведь им тоже не выгодно терять свой доход, если клиент не сможет платить. Для сохранения своей положительной кредитной истории в таком случае заемщик становится инициатором продажи ипотечной квартиры с целью погасить долг.
- Есть возможность приобрести более выгодный вариант. Здесь ситуация прямопротивоположная предыдущей. У заемщика появляется лучший вариант жилья, например, бОльшая площадь (необходима, если появляются дети), удобное месторасположение, более выгодный вариант покупки, появление дополнительных средств, улучшаются материальные условия. Самым оптимальным вариантом здесь заемщик видит – продать ипотечное жилье, чтобы приобрести более интересный вариант.
- Развод. К сожалению, доля разводов пока все еще велика. Учитывая, что при вступлении в брак большинство молодых пар сразу же оформляют ипотеку, количество запросов на продажу квартиры по причине развода становится все больше. Если заемщик один, то процесс продажи идет быстрее, а вот когда супруги начинают раздел, то сложностей бывает не избежать.
Таким образом, причин для реализации ипотечной квартиры может быть много. Каждый случай является уникальным, поэтому рассматривается индивидуально. Продать ипотечную квартиру обычно не сложно. Здесь проблемы могут возникать с оформлением документов.
Как продавать ипотечную квартиру?
Продать ипотечную квартиру можно исключительно с предварительного согласования банка. Кредитор обычно не отказывает в продаже ипотечного залога, поскольку возникновение задолженности станет для него невыгодно. Основное, что может повлиять на сделку, это пристальное рассмотрение банком кандидатуры будущего покупателя, особенно, если новая сделка проходит с привлечением ипотеки.
Чтобы начать продавать ипотечную квартиру, нужно согласовать это с банком, предоставив обосновывающие документы (ухудшение мат.положения, появление возможности купить квартиру бОльшей или меньшей площади и проч.). Варианты продажи условно можно поделить на три группы:
- Продажа за наличный расчет. В этом случае продавец и покупатель подписывают соглашение у нотариуса. Покупать с соглашением и согласием от банка приходит в банк и вносит сумму для погашения ипотеки продавца, после чего получает расписку об отсутствии претензий по расчету. Затем составляется договор купли-продажи (разницу продавец может получить наличными) и регистрируется в Росреестре. Банк снимает обременение и выдает закладную на квартиру. Для завершения сделки покупатель снова идет в регистратуру с заявлением о снятии обременения, паспортом, оригиналом (нотариальная копия) договора, свидетельством о праве собственности, закладной и остальными бумагами, касающимися сделки.
- Продажа в ипотеку. Обычно покупатель по требованию банка должен оформить ипотеку там же, где числится залог. Сначала покупатель подает заявку на ипотеку, дожидается одобрения. Затем нужная сумма вносится на счет продавца и ипотека погашается (разница выдается на руки). Стороны идут в госрегистратуру, где старый владелец снимает с себя залоговую квартиру, а новый владелец вступает в право собственности. Параллельно банк снимает залог и вновь его накладывает.
- Переоформление ипотечного кредита. Этот вариант не так сильно распространен, как предыдущие, однако, он также встречается. Здесь передаются права на погашение ипотеки. Продавец снимает с себя обязательства, а по действующей ипотеке уже будет платить покупатель. Данный вариант не пользуется популярностью из-за боязни покупателя рисковать. Однако, при правильном оформлении сделки сложностей обычно не возникает.
В любом случае схемы оплаты или переводов денег будет контролировать банком. Это почти полностью обезопасить как покупателя, так и продавца.
Продажи ипотечной квартиры супругами.
Супруги могут продавать ипотечную квартиру как по вышеуказанным обстоятельствам, так и по причине развода. В последнем случае дело можно быть сложнее, если отношения между созаемщиками накалены. Обычно банки требуют, чтобы после развода созаемщики исполняли обязательства, не желая разделять солидарную ответственность на индивидуальную. Суд может разделить ответственность пополам и обязать выплачивать каждому свою долю, однако, это совсем не выгодно банку.
Процесс продажи супругами ипотечной квартиры практически не отличается от стандартного, за исключением, что в нем будут участвовать четыре стороны: покупатель, супруги и банк.