Слово ипотека последние несколько лет постоянно на слуху. Только тот, кто не слушает радио, не смотрит телевизор, не пользуется интернетом и не выходит на улицу не слышал его. Очень часто под ипотекой понимают кредит на покупку жилья. Это верное мнение, однако, не совсем точное.
Если отбросить все формальности, то ипотека – это обычный залог недвижимости с целью получения кредита в банке.
При этом недвижимость будет находиться в собственности у заемщика в течение всего срока кредитования и в случае возникновения обстоятельств, когда погашение задолженности невозможно, банк имеет полное право возмещения своего ущерба за счет продажи объекта залога зачастую по цене ниже рыночной.
У ипотечного кредитования, как у любого вида кредита, есть свои достоинства и недостатки. Но одним из неоспоримых преимуществ для заемщика является то, что ипотека может быть использована собственником недвижимости для оформления кредита на строительство, покупку другой недвижимости или ремонт.
История возникновения ипотеки
Ипотека появилась достаточно давно, упоминания встречаются уже в VI в. до н.э. в Древней Греции. Изначально суть ипотеки заключалась в том, что на участке землевладельца, который приобретал землю на средства кредитора, устанавливался столб с надписью, означавшей то, что данная земля заложена и не подлежит свободной продаже. Этот самый столб и назывался «ипотекой», что можно перевести как «подпорка» или же «подставка». Емкое и удобное слово осталось и стало известно означать залог.
В современном мире ипотека приобрела несколько иное значение. Однако понятие залога осталось неизменным. Ипотека как вид залога становится популярнее с каждым годом. Особенно широкое распространение она получила в США и странах Западной Европы в силу более совершенного законодательства. Однако, другие страны не отстают в темпах роста ипотечных сделок. Россия не исключение.
Ипотека в России
Несмотря на то, что первый официальный документ, касающийся ипотеки, принят только в 1998 году, что такое ипотека в нашей стране знают уже давно.
Началом ипотечного кредитования вполне может стать 1754 год. В этом году благодаря стараниям Петра Шувалова, главы правительства времен царствования Елизаветы Петровна, создаются банки, предоставлявшие займы под залог земельных участков. Не зависимо от того, что земля передавалась по наследству, всегда были желающие увеличить площади своих угодий. В те времена земля продавалась под залог вместе с крепостными, которые считались ее неотъемлемой частью.
Но все изменил 1861 год, когда было отменено крепостное право. Именно тогда ипотека в России перешла на новый уровень и стала развиваться быстрыми темпами. Постепенно ипотечное кредитование нашло своего потребителя. Закладные по ипотеке часто выступали в качестве ценных бумаг. Благодаря развитию ипотеки открывались банки, предоставлявшие населению услуги кредитования под залог недвижимости.
Переломным моментом для ипотеки стала Великая Октябрьская революция, которая фактически положила конец так успешно созданному ипотечному кредитованию. Понятие коллективной собственности не подразумевало под собой собственность частную. И ипотека была забыта более чем на 70 лет.
В 1998 году был вступил в силу один из важных для ипотеки документов. Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стал основополагающим документом, который регламентирует деятельность организаций, работающих в ипотечной сфере в Российской Федерации. В соответствии с данным законом ипотекой называется имущество, являющееся залогом в сделке между банком и заемщиком, отношения которых закреплены договором ипотечного кредитования. В настоящий момент ипотечное кредитование получило широкое распространение во всех регионах России. Этот вид кредитования является одним из самых популярных среди заемщиков.
Основные действующие стороны при ипотеке и их роль
Ипотечная сделка невозможна без участия трех основных сторон: банка, заемщика и страховой компании. Если что такое ипотека уже понятно, то остается узнать, какую роль предстоит сыграть каждому участнику.
Банк при ипотеке является организацией, которая предоставляет денежные средства на покупку объекта недвижимости. Чтобы минимизировать свои риски банк проводит оценку финансового состояния заемщика на основании обязательных документов, таких как паспорт и справка о доходах. Обычно, этого бывает достаточно для принятия решения, однако банк имеет право запросить дополнительные документы, которые необходимо будет предоставить по первому требованию.
В случае принятия положительного решения банк формирует предложение для заемщика, включающее в себя все условия по ипотечному кредиту, а именно, сумму кредита, процентную ставку, срок кредитования. Заемщику предлагается окончательно определиться с суммой и сроком кредитования.
В настоящий момент банки предлагают аннуитетный платеж, т.е. погашение задолженности равными платежами в течение всего срока кредитования. График погашения в обязательном порядке согласовывается с заемщиком и в случае одобрения сторонами заключается договор кредитования.
В период действия договора кредитования объект недвижимости находится в залоге у банка, что прописано в свидетельстве о праве собственности. По факту полного погашения задолженности по кредиту происходит снятие обременения, и уже бывший заемщик получает на руки новое свидетельство о праве собственности без отметки о наличии залога.
Стоит учесть, что помимо основных процентов существует такая неприятная вещь как штрафные санкции. Каждый банк устанавливает свои размеры штрафных санкций, однако не более тех, что указаны в 353-ФЗ «О потребительском кредите». Естественно, банк заинтересован в долгосрочном сотрудничестве с заемщиком, но это не освобождает заемщика от уплаты платежей по кредиту. В том случае, если разрешение ситуации с просроченной задолженностью невозможно, банк может выставить объект залога на публичные торги с целью продажи и получения средств, затраченных на предоставление займа.
Заемщик, как еще одна сторона ипотечной сделки, соответствовать определенным требованиям. Например, обязательным является возраст старше 18 лет, наличие источника постоянного дохода и пр. Перед подписанием документов следует обязательно ознакомиться со всеми условиями и графиком погашения, т.к. подпись в соответствующей графе означает, что заемщик согласен с предложением банка и готов выполнять условия договора. Если есть какие-либо сомнения будет не лишним уточнить все на месте.
Некоторые заемщики, желая приобрести недвижимость в качестве объекта инвестиций, сдают в найм помещение с целью получения дохода. Однако в договоре кредитования практически всегда присутствует пункт, извещающий заемщика о том, что передача в аренду запрещена в силу того, что помещение находится в залоге у банка. Также могут быть запрещены перепланировки без согласования с кредитором.
В случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда погашение задолженности невозможно, заемщику необходимо немедленно уведомить об этом банк. Своевременно направленная информация позволит банку адекватно оценить обстоятельства и принять единственно правильное решение в нестандартной ситуации.
Третья сторона в ипотечной сделке — это страховщик. Страхование при ипотечном кредитовании является обязательным. Причем страхование объекта залога от повреждения и полного уничтожения является обязательным в течение всего срока кредитования. Страхование от утраты права собственности – титула (для квартир на вторичном рынке жилья) обязательно в течение 3-х лет (срок исковой давности).
Страхование жизни и здоровья необязательно и остается исключительно на усмотрение заемщика, и он может отказаться от заключения договора данного страхования в любой момент до начала срока его действия. Сотрудники банка не имеют права настаивать на заключении подобного договора. Но т.к. сумма ипотечного займа велика стоит задуматься о рисках, связанных с его погашением и учесть все возможные непредвиденные обстоятельства.
Заключение договора страхования обязательно каждый год в компаниях, аккредитованных у кредитора. Перечень таких компаний публикуется на сайте банка. Стоит заметить, что стоимость страхового полиса, приобретенного в офисе банка, может быть выше, чем стоимость того же самого полиса, оформленного непосредственно в страховой компании. Разница – это есть агентское вознаграждение банка, соответственно, его комиссионный доход. В денежном эквиваленте для заемщика разница может составлять до 20% стоимости годового договора.
Другие участники
Помимо основных участников обязательно будут присутствовать независимая оценочная компания, Регистрационная палата, где происходит регистрация права собственности на объект недвижимости, БТИ и, при необходимости, агентства недвижимости.
Оценка независимыми экспертами является обязательной, т.к. кредитор должен убедиться в том, что объект залога обладает определенной ценностью, которая может быть переведена в денежные средства.
Банки, как заинтересованная сторона, активно участвуют в ипотечном кредитовании. Даже при неблагоприятном раскладе, когда заемщик оказывается в сложной ситуации, банки рассматривают все возможности, чтобы облегчить погашение задолженности. Банку выгоднее получать ежемесячный доход в виде процентов, а заемщику сохранить хорошую кредитную репутацию в будущем.
Но прежде чем решиться на покупку жилья с помощью ипотеки необходимо оценить свои финансовые возможности. Предварительно рассчитать ипотеку можно на специальном калькуляторе на нашем сайте. Некоторых останавливают большие затраты на оплату процентов и комиссий банкам в течение долгого срока выплат по кредиту. Однако, статистика говорит о том, что средний срок полного погашения ипотечного кредита составляет 7 лет. Т.е. даже если изначально договор открывается на 20-25 лет, то погашение происходит раньше срока.
Покупка собственного жилья — это серьезное и обдуманное решение, которое иногда может стать единственно возможным способом осуществить свою мечту.