Обратная ипотека

Термин «обратная ипотека» практически не знаком российским клиентам банков. Это связано с тем, что в нашей стране такой практики пока нет, но в остальных странах, таких как Великобритания или США, продукт есть и даже пользуется спросом. Этот вид кредитования  появился в шестидесятые годы прошлого века в США. Особого распространения он не получил из-за имеюшихся рисков как для банка, так и заемщика. Обратная ипотека рассчитана для пожилых людей, которые хотят обеспечить себе на старости достойную жизнь.

Причиной ее создания стало исследование экономистов по поводу старения нации, когда в странах выросла доля пенсионеров. У пожилых людей значительно снижается уровень доходов, поэтому они резко начинают сокращать свои расходы, перестают делать покупки, включая товары повседневного спроса, что снижает товарооборот в стране. Чтобы стимулировать  потребление, во многих странах стали проводится реформы, включая пенсионные.

Суть программы re-ипотеки заключается в том, что позволить пенсионерам достойно жить на пенсии. В России программа была запущена АИЖК, но так и осталась в тестовой версии, не получив распространения. На текущий день пока не выдано ни одного подобного займа. Рассмотрим подробнее, что такое обратная ипотека, ее отличие от стандартной ипотеки,  как она работает, преимущества и недостатки?

Обратная ипотека.

Это особый финансовый инструмент, который превращает недвижимость в деньги с сохранением прав на нее. Владелец квартиры передает ее кредитной организации или госструктуре в обмен на наличные деньги под определенный процент. Размер кредита зависит от рыночной стоимости имущества не превышает 50-85%.
При стандартной ипотеке заемщик берет у банка деньги для покупки жилья, а затем в течение установленного срока производит выплаты. Жилье при этом остается в залоге банка. В обратной ипотеке банк платит заемщику в обмен на его имущество. Полученные средства можно использовать на улучшение жилищных условий или уровня жизни. Обратная ипотека предоставляет исключительно пенсионерам в среднем от 60 лет. Чем старше клиент, тем на бОльшую сумму может рассчитывать.

Здесь интересы заемщика и кредитора совпадают: чем больше проживет клиент, тем больше он получит от банка, а банк получит больше процентов. Возвращать выданные средства не нужно. После смерти клиента кредитор продает недвижимость, погашает долг, а если останется остаток, он будет передан наследникам.

Можно отметить, что банк имеет права исключительно на ту часть суммы, которую он выплатил пенсионеру и %-ты. Во время действия  договора хозяином недвижимости остается клиент до оговоренного события (смерти или переселения в центр престарелых). В данной программе вправе не более 2х собственников, а все остальные, кто прописан в квартире, должны предоставить нотариальную расписку, что после смерти хозяина выпишутся из квартиры.

Условия обратной ипотеки.

Стоит отметить, что не каждый желающий сможет воспользоваться данным продуктом, так как для этого нужно соответствовать определенным условиям:

• Возраст от 60-65 лет на момент заключения. Хотя пока в России не было выдано ни одного такого займа, тестовые программы есть в крупных банках, например, в Сбербанке.
• Примерная ставка будет держаться на уровне 9%, а срок – пожизненный.
• Клиент не должен иметь на иждивении нетрудоспособных наследников. В данной ситуации риски для банка повышаются, поскольку закон не разрешит отобрать жилье у этой категории граждан.
• Для залога можно использовать ликвидную недвижимость, которая находится в высотном здании, желательно в крупном населенном пункте. Так банку будет удобнее и выгоднее ее продать. Здесь пока возникает много споров в Московской области, т.к. ГУП Моссоцгарантия добровольно не хочет отдать одиноких пожилых москвичей. Если жилье находится в аварийном состоянии, то рассчитывать на обратную ипотеку не стоит.
• Клиент не должен иметь долгов по коммунальным платежам. Также должны быть подключены все современные услуги и коммуникации.
• Нельзя отдать в залог имущество в долевой собственности.
• Супруги будут являться солидарными заемщиками.
• Залог подлежит страхованию.
• Клиент должен иметь российское гражданство.

Особенность re-ипотеки заключается в том, что предоставляется только пенсионерам под залог квартиры. Банк выделяет клиенту пожизненную ссуду, а клиент сохраняет право собственности за собой. Как только заемщик умирает, банк реализует залог, погашает долг клиента со всеми процентами. Остаток передается наследникам. Как вариант, наследники могут возместить банку долг умершего и получить обратно квартиру.

Обратная ипотека выплачивается двумя способами:

• Одной суммой. Банк предварительно рассчитывает рыночную стоимость недвижимости и по договору передает деньги клиенту. Такой способ наиболее подходит тем клиентам, кому срочно нужна большая сумма, например, на дорогую операцию, лекарства и проч.
• Регулярными выплатами. Они могут производиться, например, раз в месяц и стать ощутимой прибавкой к пенсии. Многие выбирают данный способ, чтоб достойно жить на пенсии не ущемлять себя.

Преимущества и недостатки re-ипотеки.

Из плюсов можно отметить:

• Дополнительный денежный источник для достойной жизни на пенсии.
• Не нужно делать никаких обратных выплат банку.
• Сохраняется право собственности на залог.
• Не нужно справок о доходах, а кредитная история не имеет значения.

Недостатки:

• После смерти залог переходит к банку, поэтому наследники его ничего не получат, за исключением того, что останется после продажи квартиры и погашение долга.
• Высокие риски мошенничества и ложных сделок. Близкие люди, узнав о возможности получения таких денег, могут заставить пенсионера согласиться и решать свои финансовые проблемы, снова оставив пожилого человека ни с чем.
• Возможное выселение из залоговой квартиры, если будут долги по коммуналке др.жилищным услугам.
• Для оформления обратного ипотечного займа заемщику нужно будет платить за страховку, оценку квартиры, комиссионные сборы и проч.
• Нет должной поддержки государства, нужны изменения в законы и шлифовка всех условий данной программы.

Таким образом, несмотря на интересные условия данной программы, пока остается слишком много неясного, например, что будет делать банк, если сумма с процентами уже превышает стоимость залога, а клиент все еще жив-здоров. Учитывая, что банк получит свой доход только после смерти клиента, а это может затянуться на десяток лет, то предложение становится весьма не интересным для банка.

За это время деньги обесценятся, а залог окончательно обветшает. Как вариант, банки могут передать такие кредиты инвесторам, переупаковав их в ценных ипотечные бумаги. Пока подобный опыт имеется только в США, а такая сделка получила название HMBS.