Большинство квартир в жилых домах имеют типовую планировку, запланированную еще на стадии строительства. Но в некоторых помещениях владельцы недвижимости производят значительные изменения, в результате которых планировка отличается от заданной в техническом паспорте. В статье рассмотрим два вопроса: как купить квартиру, где есть незарегистрированная перепланировка, а также как произвести и оформить перепланировку в квартире, которая уже находится в залоге у банка.
Что такое перепланировка?
В соответствии с Жилищным кодексом под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт объекта. Такие изменения как объединение санузла, ненесущих стен и перегородок, демонтаж шкафов и т.д. вполне возможно узаконить в соответствии с законодательством.
Более масштабные идеи (удаление несущих стен, объединение балкона и жилой комнаты, присоединение тамбура и лестничного проема и т.д.) вряд ли удастся узаконить в БТИ. К тому же, собственник жилья не только подвергает риску остальных жильцов дома, но и может получить штраф до 2,5 тыс. рублей. БТИ вправе потребовать от владельцев таких квартир возврата исходного состояния помещения.
Поэтому покупка квартиры с перепланировкой изначально подразумевает необходимость особо тщательного изучения документов еще до оформления процесса купли — продажи. Если перепланировку невозможно будет узаконить, сделка может не состояться в принципе (банк откажет в выдаче кредита на покупку такой недвижимости).
Как купить квартиру с незаконной перепланировкой?
Если вы планируете приобрести в кредит недвижимость с перепланировкой, которую можно зарегистрировать, существует два варианта действий:
- Восстановление первоначального вида до проведения сделки. В этом случае собственник квартиры восстанавливает планировку жилья в соответствии с техническим паспортом еще до подписания договора купли — продажи. Ипотечный кредит тогда будет выдан на стандартных условиях.
- Покупка квартиры с перепланировкой. Если перепланировка остается после передачи права собственности, то банк вправе указать в кредитном договоре требование о регистрации перепланировки в течение определенного времени. Если такой пункт присутствует в договоре как обязательное условие выдачи кредитных средств, то заемщик обязан своими силами собрать все необходимые документы и провести мероприятия для внесения изменений в технический паспорт объекта. Для регистрации необходимо составить эскиз / проект перепланировки и обратиться в БТИ.
Как сделать перепланировку ипотечной квартиры?
Рассмотрим ситуацию, когда квартира изначально была куплена в кредит без каких-либо конструктивных изменений, но позднее заемщик решил сделать в квартире какое – либо переустройство. Как действовать в таких ситуациях?
Для начала необходимо обратиться в БТИ и жилищную инспекцию для получения разрешения на перепланировку (на это может уйти не менее месяца). В некоторых случаях необходимо подготовить проектную или эскизную документацию, подробно описывающие процесс ремонтных работ. Проект может быть выполнен только на основании свидетельства допуска в СРО. Проекты обязаны соответствовать СНиП и ГОСТам и законодательству РФ. Типовой проект готовится в течение 3-7 дней.
Собрав необходимые документы, следует обратиться в банк и подать заявление в произвольной форме с просьбой разрешить перепланировку. К заявлению прикладывается проект и полученное разрешение. Как только банк выдал разрешение (в большинстве случаев банки готовят письменное уведомление в течение десяти рабочих дней), можно начинать ремонт.
После завершения переоборудования помещения необходимо повторно обратиться в БТИ для регистрации изменений в установленном порядке. Организация выдаст новый технический паспорт на жилое помещение, который необходимо предоставить кредитору. В некоторых случаях БТИ может отказать в проведении регистрации самовольной перепланировки. Если вы считаете такое решение незаконным, вы вправе обратиться в суд для признания перепланировки зарегистрированной. Узаконить перепланировку через суд получится в лучшем случае спустя два месяца.
Сколько стоит перепланировка квартиры?
Конечная цена на регистрацию перепланировки зависит от многих факторов: сложности ремонта, региона, банка – кредитора и т.д. Среди основных статей расходов будут:
- составление проекта (3000-15000 рублей)
- получение разрешения от жилищной инспекции (до 5000 рублей)
- получение разрешения банка (до 10000 рублей)
- получение нового паспорта в БТИ (2000-7000 рублей)
Сейчас много организаций, предлагающих населению узаконивание перепланировки силами специалистов. При обращении в компанию клиент вносит фиксированную сумму (от 30-40 тыс. рублей) и через пару месяцев получает зарегистрированную в государственном порядке перепланировку.