Сейчас ипотека является практически единственным вариантом для приобретения собственного жилья. Как только человек начинает получать более-менее стабильный доход, то сразу же задумывается о покупке своей квартиры. Если технология подачи заявок, рассмотрения, выдачи ипотеки для стандартного заемщика – физлица, работающего официально по трудовой книжке, отлажена уже до мелочей, то вот другим категориям заемщиков приходится гораздо сложнее. К ним относятся и частные (индивидуальные) предприниматели.
С каждым годом количество ИП растет – все хотят работать на себя и делать свой бизнес. У кого-то это получает лучше, а у кого-то хуже. Этот сектор является важной составляющей для развития российской экономики. Исходя из этого, государство создает специальные программы господдержки ИП, однако, налоговое бремя все еще сильно, и многие просто не выдерживают. Из-за этого банки стараются не брать ИП на кредитование, поскольку считают их ненадежными заемщиками: нестабильный доход, сложно проследить реальный доход (многие предприниматели умышленно скрывают его, чтобы не платить налогов), работа ИП не стабильная (создание и ликвидация ИП происходит в короткие сроки).
Как и остальные люди, ИП также хотят приобретать собственное жилье. Но здесь начинают возникать сложности, т.к. банки неохотно выдают долгосрочные займы таким людям. Рассмотрим подробнее, почему так происходит, какой доход должны предоставить ИП и какой дополнительный залог?
ИП и ипотека.
Если для стандартных заемщиков первым фактором для одобрения является доход, который можно проанализировать по официальным справкам 2НДФЛ, то для предпринимателей ситуация здесь намного сложнее. ИП является и директором, и бухгалтером, и экономистом, и юристом. Бизнесмены могут выбирать систему налогообложения, по которой они будут платить налоги в бюджет.
Рассчитанные финансовые показатели по той или иной схеме не всегда отражают истинное положение дел предпринимателя. Это создает определенную сложность для кредиторов при расчете платежеспособности клиента на длительный период, ведь сегодня у ИП есть доход, а завтра он может и вовсе ликвидироваться. Ипотека для ИП сейчас находится еще на начальном этапе своего развития. Основная цель предпринимателя для получения ипотеки – это доказать кредитору свою добропорядочность и платежеспособность.
Ипотечные предложения для представителей малого бизнеса можно найти в небольшом списке банков, среди которых есть как крупные игроки, такие как Сбербанк, или более мелкие, такие как Росбанк или УралСиб. Чаще всего условия для предпринимателей по жилищным займам не совсем привлекательные – они более накладные и дорогие по сравнению с предложениями для физлиц: ставки более высокие, сроки короткие (до 5-10 лет), а перечень документов больше стандартного.
Условия предоставления ипотеки для ИП.
Есть факторы, которые повышают вероятность одобрения по ипотечной заявке. К ним относятся:
- Стабильный постоянный доход. Прибыль предпринимателя не должна носить сезонный характер. Например, ИП занимается продажей ягод и грибов. Доходный поток он получает только в летне-осенний период, а в остальное время прибыль становится нестабильной. Такому заемщику банк с бОльшей долей вероятности откажет в предоставлении займа, т.к. велик риск невозврата.
- Понятный и прозрачный доход. Банку нужно прямо видеть, что клиент получает реальный доход от ведения своей деятельности.
- Используемая система налогообложения. ИП может выбирать, по какой системе ему выгоднее платить налоги. Самая популярная – это упрощенная система. Здесь предприниматели могут выбирать, будут ли они платить налог только с прибыли или с общего дохода. Ни для кого не секрет, даже здесь бизнесмены умудряются так сделать, чтобы официальный доход был маленьким, чтобы платить низкий налог. Вот это и создает «туманность» для банка при оценке платежеспособности ИП-заемщика. Банки охотнее работают с ИП, которые ведут общую систему налогообложения.
- Наличие кредитной истории. Если ИП постоянно и часто кредитуется, вовремя погашает долги и имеет положительную кредитную историю, то такой клиент имеет высокие шансы на получение ипотеки.
- Наличие финансового обеспечения по кредиту. Ипотечная недвижимость итак пойдет в залог банку, но если ИП предоставит в качество подтверждения своего стабильного финансового состояния еще что-то, то это будет плюсом в его пользу при вынесении решения по заявке.
- Стабильная работа в одной сфере бизнеса более года.
- Подача заявки происходит по специальной программе для среднего и малого бизнеса.
Нужные документы.
В отличие от физлиц, предприниматель должен предоставить более объемный комплект документов для рассмотрения заявки. Каждый банк выдвигает свои требования, но список практически одинаковый (исключение, когда кредитор пожелает увидеть какой-нибудь экзотический документ):
- Паспорт и документ на выбор (ИНН, СНИЛС, права, загранпаспорт).
- Свид-во о госрегистрации ИП.
- Лицензия на ведение бизнеса (для определенных видов).
- Декларация по налогам (за 1 год для УСН ии за 2 года для ЕНВД).
- Финансовые документы за последний налогооблагаемый период.
Документация для регистрации и потеки и прав собственности не будет отличаться от стандартной.
Какой должен быть доход?
Требования к данному вопросу индивидуальные у каждого банка в зависимости от суммы, на которую рассчитывает заемщик-ИП. Если клиент предоставляет в залог помимо квартиры еще какие-то производственные помещения или площади, технику и проч., то банк может закрыть глаза на не совсем высокий доход. Для анализа могут рассматриваться финансовые обороты по счетам. Это докажет, что дела идут и прибыль будет практически стабильной.