Процедура рассмотрения заявок и оценки потенциального заемщика значительно упростилась, когда появились БКИ, куда стекаются все кредитные истории (КИ). Благодаря этому кредиторам стало легче оценивать заемщика, исходя из его прошлых выплат, наличия просрочек, задолженностей или вообще невыплаченных долгов.
Вместе с этим клиентам тоже стало легче брать кредиты: достаточно своевременно погашать кредиты и формировать свою честную репутацию, исходя из которой банки легко одобряют новые заявки. Но если вдруг заемщик платил невовремя, были просрочки, то такой послужной список вряд ли сыграет на пользу, особенно учитывая, что истории хранятся 15 лет. Конечно, если это злостные неплательщики, то им так и надо, но если просрочки возникали по стечению обстоятельств, а затем заемщик добросовестно оплачивал все, то ему придется в дальнейшем сложно.
Кредитную историю можно постепенно исправлять, пополняя ее новыми записями об успешно выплаченных кредитах, однако, если заявка будет подавать на ипотеку, то здесь банк будет щепетильно проверять все погашенные и действующие займы. Если КИ окажется отрицательной, то вероятность получить заветную ипотеку сведется к нулю. Поговорка «Готовь сани летом» оказывается актуально и применительно к кредитам: чтобы получить серьезный займ (ипотеку), нужно заранее сформировать положительную КИ. Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей – вопрос, конечно, спорный, т.к. все зависит от банки и степени испорченности истории, поэтому рассмотрим, как банк оценивает КИ потенциального ипотечного клиента, какие бывают степени КИ и как это будет влиять на решении об одобрении?
Кредитная история и ипотека.
Ипотека является самым рискованным кредитным продуктом, исходя из большой суммы и срока. Чтобы минимизировать риски, кредиторы тщательно подходят к отбору заемщиков. Любой фактор, который может негативно повлиять на выплаты, будет расценен, как причина отказа в ипотеке. Основной составляющей частью картины о клиенте является кредитная история, данные о которой хранятся в БКИ. Сюда стекаются сведения о всех погашенных действующих кредитах, открытых заявках, просрочках, долгах и проч. Если клиент часто берет кредиты и быстро с ними расплачивается без задержек и просрочек, то ему могут с легкостью одобрить ипотеку. Если кредиты были, но в каждом были просрочки (длинные, короткие), то к рассмотрению кандидатуры такого клиента будут подходить внимательно, а если есть долги, непокрытые просрочки, длительностью свыше 90 дней, то такому заемщику однозначно будет отказ.
Степени кредитной истории.
Кредитная история имеет несколько степеней. В разных источниках степени носят разные названия, но суть остается одинаковой:
- Положительная (идеальная) КИ. Она получает такую степень, когда клиент исправно погашал все кредиты, включая кредиты на большие суммы, например, автокредиты, потребительские от 500 т.р. и проч. При этом не было зафиксировано ни одной просрочки. Таких, конечно, не так много, но они очень ценятся банками.
- Хорошая КИ. Ее отличие от предыдущей заключается в том, что клиент также исправно погашал кредиты, но наблюдались задержки (до 30 дней). После этого, платежи вносились вовремя, были взяты другие кредиты и с успехом погашены.
- Удовлетворительная КИ. Она подразумевает наличие длительных просрочек (до 90 дней), которые были потом погашены с учетом пеней и штрафов.
- Негативная КИ. Здесь имеется негашеная задолженность (свыше 90 дней), непокрытые просрочки, отсутствие выплат вообще. С такой КИ получить не только ипотеку, то и любой кредит практически нереально не только в крупнейших банках, но и самых маленьких.
В первых двух случаях получить положительное решение по ипотеке с выгодными условиями можно без проблем. Более сложным будет рассмотрение третьего случая. Хочется сразу сказать, что крупнейшие банки, такие как Сбербанк, ВТБ 24, Альфа Банк, Бинбанк и др., не будут рассматривать клиентов на ипотеку с удовлетворительной КИ. У них и без этого достаточно клиентов с хорошими кредитными историями. Но это не означает, что у таких заемщиков выхода нет. Они могут обращаться в более мелкие банки, которые набирают себе базу клиентов и готовы пойти на риск. Правда, этот риск будет сопровождаться и не совсем выгодными для заемщика условиями: более высокая ставка, маленькая сумма кредита, требование дополнительного залога и проч.
Получение ипотеки с плохой кредитной историей.
Получить ипотеку с плохой КИ вполне возможно, но надо быть готовым к тому, что условия будут довольно жесткими. Обращаться в крупные банки, однозначно, смысла нет, поэтому можно рассмотреть варианты:
- В молодых кредитных организациях, которые набирают базу клиентов и готовы принять на обслуживание даже клиента с плохой КИ, поверив его словам или доказательствам, что просрочки были совершены не по его вине.
- От застройщиков. Строительные компании получают аккредитацию во многих банках, чтобы покупатели квартиры смогли выбрать наиболее выгодные для себя условия. Повлиять на решение банка застройщик не в силах, но он может предоставить клиенту выбор ипотечных предложений.
- Кредитные брокеры. Эти специалисты помогают найти среди множества предложений найти то, под которое подойдет клиент с плохой КИ. Они могут подсказать, где дадут ипотеку с плохой кредитной историей, ведь многие мелкие банки сотрудничают с 1-2 БКИ, где может и не оказаться КИ заемщика. Из минусов здесь можно выделить довольно высокую стоимость таких услуг (2-10% от размера кредита).
- Жилищные кооперативы. Даже если КИ испорчена полностью, купить жилье можно, вступив в жилищный кооператив, подписав договор долевого строительства. Здесь пайщикам все равно, какая КИ у участника, главное, чтобы он вовремя вносил взносы. Как только взносы перестают поступать, пайщика просто исключают из кооператива.
Стоит отметить, что если в скоринговой модели рассмотрения заявок выбранного банка СТОП-фактором является КИ, то отказ будет автоматическим и повлиять на него уже никто не в силах. Если в банке используется индивидуальный подход, то будет учитываться целый перечень факторов, дополнительного обеспечения, и заявки будут рассматриваться более лояльно.