Что делать, если банк продал ваш ипотечный кредит?

Продажей долга коллекторам сейчас сложно кого-то удивить. У многих на слуху ситуации продажи банками «плохих» кредитов, а вот чтобы продавали хорошие кредиты информации довольно мало. Потребительские кредиты продать проще, поскольку такие сделки простые. Сложнее приходится с ипотекой, когда помимо долга в договоре фигурирует предмет залога. Чаще всего банки продают ипотечные закладные, тем самым очищая свой портфель и снижая размеры резервов.

У добропорядочного заемщика, который осуществил свои мечты по улучшению жилищных условий, сразу начинается паника, когда он получает извещение о передаче своей закладной другому банку. Стоит отметить, что передача осуществляется только между банками. Иные частные компании пока не имеют возможности перекупать закладные. Многие заемщики не понимают, что изменится после продажи его закладной, как платить по кредиту, не оставит ли новый кредитор без жилья.

Может ли банк продать закладную по кредиту?

Начнем с того, что банк вправе продавать не только «плохие долги», но и хорошие другим кредитным организациям. Дополнительного согласия заемщика на все это не требуется. Обычно пункт о согласии передачи долга прописан в договоре, а право банка закреплено в ст.383 ГК РФ, а также регулируется ст.382-386, 388, 390. Можно поспорить с банком в момент заключения договора и попросить исключить данный пункт, однако, как показывает практика, банки не идут на внесение изменений в типовые договоры.

После передачи прав по ипотеке, новый кредитор получает личные данные клиента и несет ответственность за их сохранность и неразглашение (ФЗ №152).

ФЗ 102 «Об ипотеке» также предусматривает возможность передачи ипотечных прав. Банк вправе переуступить свои права требования по ипотеке любым третьим лицам, если в договоре отсутствует запрет на переуступку (обычно типовые формы всегда содержат этот пункт). Права по требования долга переходят к новому залогодержателю, а оплата производится в его пользу.

При выборе банка для ипотеки многие ориентируются на ставку: чем ниже, тем лучше. Неплохо было бы изучить рейтинги, репутацию, территориальность, чтобы не узнать в последствие о передаче долга.

Что такое закладная?

Это бумага, гарантирующая права банка-залогодержателя на предмет залога. В случае с ипотекой залогом  является недвижимостью. С этими функциями закладную можно отнести к ценным бумагам. Ценная бумага может быть передана /переуступлена третьим лицам. Банки избавляются от закладных, чтобы найти дополнительные средства или же облегчить резервы, которые создаются под долг.

В среднем продажа закладной производится через 2-3 года после оформления ипотеки. При этом клиент может быть хорошим заемщиком и исправно погашать долг. Но банку не хочется ждать десятилетиями, пока вернут его деньги, которые нужны здесь и сейчас.

Поскольку согласие на передачу долга уже есть в типовой форме договора, который подписывает заемщик, банк просто его уведомляет о смене кредитора и сообщает актуальные реквизиты для платежа. Уведомить банк обязан только путем письменного извещения  заказным письмом с печатью банка. Верить СМС, звонкам не стоит. Есть вероятность, что это мошенники, которые надеются получать платежи вместо банка, а в это время по кредиту образовывается просрочка. При появлении подобных сообщений или вообще периодически стоит интересоваться в банке о своей закладной.

Изменится ли ипотечный договор после продажи закладной?

Любое изменение кредитного ипотечного договора допускается, но только по дополнительному соглашению между сторонами. Также изменения могут вноситься одной стороной – банком – с уведомлением заемщика. Эти пункты должны быть прописаны в ипотечном договоре. Если в нем указано, что любые изменения могут вступать в силу только после подписания дополнительного соглашения, то заемщик может быть спокойным – только после подписания в его договор банк будет иметь право вносить изменения. Если же указано, что банк вправе вносить изменения с уведомлением, то заемщика просто поставят перед фактом и поделать ничего уже будет нельзя.

При продаже закладной, договор передается со всеми текущими условиями. Новый кредитор принимает его и не имеет права вносить изменения или выдвигать заемщику новые условия. Для заемщика в этом случае меняется только кредитор и платежные реквизиты. Сумма, ставка, срок погашения, размер ежемесячного платежа остаются прежними.

Таким образом, заемщику можно даже не беспокоиться, если его закладную передали другому банку и даже если несколько  раз. Конечно, есть ситуации, когда возникали неприятности вследствие технических ошибок при передаче, но это больше исключения, чем повседневность.

Что делать, если закладную продали?

Для начала стоит изучить свой ипотечный договор на предмет наличия пункта о передаче долга. В большинстве случае его можно найти. Также нужно успокоиться, поскольку никаких изменений в договоре не будет. Изменится только получатель платежа.

Как только стало известно о продаже закладной, стоит посетить отделение своего бывшего банка и попросить уведомление об этом (если заказным письмом оно так и не поступило), а также взять новые реквизиты и уточнить про способы оплаты.

Далее стоит посетить отделением нового кредитора, спросить о возможных способах погашения долга и выбрать наиболее удобный вариант для себя. По необходимости можно заказать карту и написать заявление на списание ежемесячного платежа с нее. Будет удобно вносить в банкоматах/терминалах. Также можно подключить онлайн-кабинет, чтобы отслеживать поступления и списания.

Чтобы избежать неприятностей, стоит сообщать банку обо всех изменениях, особенно контактов для связи. По возможности нужно дать номера всех мобильных телефонов (часто их бывает несколько), домашний телефон, е-майл. В этом случае банк сможет своевременно уведомить обо всех изменениях, включая передачу закладной в том числе. Это позволит избежать просрочек (даже в случае передачи их никто не отменял) и сохранить положительную кредитную историю.

Таким образом, передача закладной является правомерным действием банка. Если ипотека взята в крупном банке, то риск продажи закладных мал, поскольку у банка достаточно средств, чтобы держать резервы под ипотечные долги. В небольшом банке продажи закладных встречаются часто. Как было сказано выше, такому банку выгодно продать долгосрочный долг и получить «живые деньги» сейчас, чтобы снова их пустить в оборот. Самое неприятное случается, когда закладную продают банку, который имеет мало отделений и банкоматов. В этом случае бывают неудобства с оплатой.

Исполнительному заемщику не стоит беспокоиться по поводу передачи закладной. Пока все платежи поступают в срок, новый кредитор не имеет права выставлять свои требования по выплате долга. Важно в первое время отслеживать поступление денег на кредитный счет и их своевременное списание. В первое время возникают технические сложности, но их быстро устраняют.

Совет: если банк продал закладную, а новый банк совсем не устраивает в обслуживании, всегда есть возможность провести рефинансирование в удобном для себя банке. Это позволяет снижать процентную ставку, подобрать подходящие условия кредитования и удобно оплачивать долг.