Стоит ли досрочно погашать ипотеку?

В банковской системе принято считать, что клиент может тратить на оплату кредитов 40% своего дохода, а на оставшиеся 60% жить вполне комфортно, не сильно себе отказывая в чем-то. Но  ипотечные заемщики стараются приложить все силы, чтобы погасить долг досрочно. Для этого тратятся немалые суммы из семейного бюджета. Основной причиной желания быстрее расплатиться за ипотеку являются большие процентные ставки.

За 15-20 лет заемщик выплачивает по две стоимости квартиры, что довольно накладно. Досрочно погашают кредит и те, кто ждет скорого поступления денег (маткапитал, продажа уже имеющейся квартиры и пр.). Для сравнения,  в Европе и США ипотека выплачивается десятками лет. Там заемщики могут себе позволить это, так как ставки не превышают 1-3%.

Стоит ли досрочно погашать долг по ипотеке?

В большинстве случаев местные кредиторы предлагают аннуитетный метод выплаты  кредита. Суть его заключается в том, что в первую половину срока выплачиваются все основные %%-ты, а основной долг практически не уменьшается. Ближе к третьей четверти выплат потоки погашения основного долга и процентов начинают равняться. Такая схема довольно выгодна для кредиторов, поскольку позволяет получить гарантированную прибыль. Дифференцированные выплаты встречаются реже, но с такой схемой погашения переплата оказывается существеннее меньше. Если при аннуитетных платежах выгоднее досрочно погашать кредит в первой половине срока, то при дифференцированных – в течение всего срока.

Учитывая текущий уровень инфляции в пределах 15-20% и ипотечные ставки в 12-14%, можно сказать, что погашать ипотеку досрочно нет смысла, поскольку настоящая стоимость денег больше, чем будущая. Однако, если также учесть, что уровень зарплат практически не меняется или меняется на пару процентов, а то и вовсе урезается, платить становится только тяжелее с каждым годом.

Причины «ЗА», то чтобы погашать ипотеку досрочно:

• Избавление семейного бюджета от кредитных выплат.
• Моральное спокойствие, т.к. отсутствует необходимость платить.
• Экономия на процентах (пересчет при досрочном погашении, не нужно платить страховку каждый год).
• Перевод квартиры в личную собственность, возможность ее продажи и покупки новой, сдачи в аренду.

Причины «ПРОТИВ» погашения ипотеки досрочно:

• Серьезная нагрузка на бюджет. Здесь придется себя ущемлять во многих вещах, например, вместо того, чтобы поехать отдохнуть и с новыми силами после отпуска заработать еще больше, заемщик решает погасить ипотеку частично досрочно, уменьшая срок на 1 год. Таким образом, вместо 20 лет, останется платить 19, что не принесет ни финансового, ни морального облегчения.
• Потеря потенциального дохода. С выплаченных процентов можно вернуть 13% налога, а погашая ипотеку досрочно, сумма процентов становится меньше. Также имеющиеся средства можно выгодно вложить, например, под хороший процент по депозиту, доходность которого перекроет расходы по кредиту.
• Отсутствие выгоды из-за невозможности выбрать тип погашения. В ипотеке существует два типа погашения: с уменьшением срока или суммы ежемесячного платежа. Иногда банк можно предложить только второй тип, что будет невыгодно для заемщика. Из-за того, что срок остается прежним, сильной экономии на процентах не получится.
• Выбор смысла жизни. Ипотека – это всего лишь способ для приобретения недвижимости, поэтому быстрая выплата долга не должна сказываться на других жизненных целях, например, завести семью, детей и проч.

Таким образом, исходя из каждой конкретной ситуации, есть свои «ЗА» и «ПРОТИВ» досрочного погашения. Если заемщик располагает свободными средствами, например, от продажи старой квартиры, маткапитал, субсидия, наследство и др., которые получены с целью оплаты действующей ипотеки, и их хватает на полное погашение, то ипотеку стоит гасить досрочно. Это позволит сэкономить на процентах и быстрее расплатиться с долгом. Если заемщик гасит частично, постоянно внося бОльшими платежами, экономит на себе, ущемляет бюджет, особого эффекта от досрочного погашения уже не будет.

Погашение частичное или полное одним платежом?

Желающие досрочно закрыть свой долг часто задумываются, как это сделать более выгодно: частями или одним платежом?

Если ипотека выплачивается равными платежами, то выгоднее погашать ее досрочно в первой половине срока, поскольку именно тогда выплачивается основная часть процентов(посчитать можно здесь). Погашение будет эффективным, как частичным, так и полным способом. Во второй половине досрочное погашение не принесет большой экономии, т.к. все основные проценты уже выплачены.

При дифференцированных выплатах об погашения будет эффективными на любом этапе, как в начале, так и в конце. Если погашение частичным методом, то нужно выбирать тип погашения с уменьшением срока.