В решении жилищного вопроса часто используется ипотечная программа. Доля ипотеки в сделках по приобретению недвижимости высокая и продолжает расти. Для этого банки предлагают различные ипотечные программы, подходящие под определенные запросы клиентов. До кризиса 2008 года активно пользовались спросом предложения без первоначального взноса. Это позволяло клиентам, не имеющим большой суммы первого взноса, купить собственное жилье и по-тихоньку выплачивать его стоимость. Однако, череда кризисов наложила отпечаток на такие программы, и сейчас уже практически не встретить предложения по ипотеке без первоначального взноса.
Банки стали строго относиться к подобным выдачам. Если даже ипотека с 10-ым первым взносом является высокорискованной, то что говорить о нулевом взносе. Если где-то и встречаются подобные предложения, то здесь обязательно присутствует подвох или оговорка. Если кредитор не требует не первого взноса, который является какой-никакой, но гарантией платежеспособности заемщика, то страшно предположить, какая может быть ставка или иные требования. Рассмотрим подробнее, зачем нужен первый взнос и почему его так пристально изучают банки, преимущества и недостатки ипотеки без первоначального взноса.
Ипотека и первый взнос.
Первый взнос – это та часть стоимости недвижимости, которая должна быть обеспечена потенциальным клиентом на ипотеку. Имея первый взнос, клиент показывает банку, что он настроен серьезно на сделку, имеет доказательство своей платежеспособности. Многие клиент не понимают, почему банки не хотят кредитовать без взноса, ведь он получает залог? Дело в том, что банку сложно оценить серьезность намерений заемщика, который не в силах накопить на первый взнос. Если этого клиент не делал до ипотеки, то где гарантия того, что он сможет платить за ипотеку? По статистике, наибольший процент неплательщиков возникает именно по программам с нулевым взносом.
Первый взнос (ПВ) может составлять от 0 до 70% от стоимости недвижимости. Чем больше ПВ, чем на бОльшую сумму ипотеки может рассчитывать заемщик. Источником ПВ могут служить личные накопления, получение наследства, имеющаяся недвижимость, госсубсидии, маткапитал (последние реже используют банками в качестве ПВ, т.к. они не подтверждают платежеспособности клиента).
Нежелание банков одобрять ипотеку с нулевым взносом объясняется тем, что, если клиент не в силах будет исполнять свои обязанности по договору, то залог придется продавать. Продажа происходит по оценочной стоимости, которая обычно ниже рыночной. Для увеличения скорости реализации, банк начинает делать скидку, что быстрее продать. Например, квартира стоила 3 млн.р.
Клиент получил ипотеку на эту сумму без ПВ. Вскоре сложилась ситуация, что заемщик не смог обслуживать долг и банк принял решения продать залог для погашения долга. Квартира была оценена в 2,8 млн.р. Клиентов на ее покупку не находилось, поэтому цену снизили до 2,5 млн.р. В итоге банк продал залог, но вырученных денег не хватило на покрытие долга, пеней и штрафов, и кредитор остался в убытках. Если бы в изначально клиент внес хотя бы 20% ПВ или 600 т.р., то долг перед банком был бы погашен, однако, вложенные средства клиент так бы и не вернул. Таким образом, первый взнос – это риск потери в случае своей неплатежеспособности для клиента и гарантия возврата выделенных денег для банка.
Можно ли получить ипотеку без первого взноса?
На практике сейчас редко встречаются подобные предложения и все одни имеют специальные условия. Чаще всего подобные акции имеют только маркетинговую основу для привлечения клиентов. Ничего не заплатив, и взять ипотеку просто нереально.
Даже если не нужно платить ПВ, все равно придется выложить деньги риелтору, который займется поиском недвижимости, оформлением документов, оценщику за составление отчета об оценке, за страховку залога, личного страхование, титульное и проч., оплату пошлины за регистрацию сделки, аренду ячейки (если расчет производится наличными) или комиссию за перевод денег продавцу (если сделка оплачивается безналично).
Способы получения ипотеки без ПВ:
- Под залог имеющейся недвижимости. Если у клиента есть квартира или участок в собственности, то он может предоставить это в качестве залога по ипотеке. Стоит знать, что ни один банк не даст кредит на 100%-ную сумму закладываемого имущества. Как правило, она составляет не более 70-80%. Например, если квартира оценивается в 3 млн.р., то банк может предоставить 2-2,3 млн.р. кредита. Залог должен находиться по месту подачи заявки. Исключение может составлять залог в виде квартир в Москве и Подмосковье, которые считаются самыми ликвидными, и принимаются банками по всей России.
- Потребительский кредит для ПВ. Этот способ довольно рискованный для заемщика и не особо приветствуется банком. Если клиент оформил обычный кредит, чтобы отдать его в качестве ПВ, то его кредитная нагрузка увеличивается. Следовательно, банк может просто отказать в выдаче ипотеки или одобрить маленькую сумму. Здесь возникает риск невыплаты ни того, ни другого займа, если клиент попадет в тяжелую финансовую ситуацию.
Преимущества ипотеки без первого взноса.
- Возможность купить квартиру, не имея большой суммы на ПВ.
Недостатки.
- Большая процентная ставка, обусловленная высокими рисками.
- Больше требований к заемщику по поводу подтверждения своей платежеспособности.
- Более высокая стоимость страховки (личной, титульной).
- Необходимость предоставления дополнительного залога (помимо покупаемой квартиры).
- Большая переплата, т.к. нет ПВ, который бы смог уменьшить сумму кредита.
Где взять ипотеку без ПВ?
Ипотеку без ПВ можно взять при соблюдении некоторых условий:
- С маткапиталом. Внести маткапитал в качестве первого взноса можно в Сбербанке, ВТБ 24, ИТБ и проч. Ставка – 12-14%, срок до 30 лет.
- Военная ипотека (Газпромбанк, Зенит, Связь Банк) без внесения ПВ.
- Залог имеющейся недвижимости в качестве ПВ (Альфа банк, Союзный, Центркомбанк). Ставка от 15%, максимальная сумма до 70% от стоимости покупки.
- Потребкредит под ипотеку (Дельта-Кредит). Здесь можно взять потребкредит на ПВ по ипотеке на срок не более 2 лет по ставке 14%.
Таким образом, взять ипотеку без ПВ вполне возможно, однако, не всегда бывает выгодно и удобно.
Вы можете подать заявку на ипотеку без первоначального взноса сразу в несколько банков ниже
- Ставка по ипотеке от 8.5% годовых
- Программа государственной поддержки
- Сумма до 12 млн рублей
- Первоначальный взнос от 15%
- Срок кредитования — от 3-х до 30 лет.
- Рассмотрение заявки — 1-3 дня.