Рефинансирование ипотеки — что это и зачем нужно

В процессе выплаты ипотеки могут меняться различные условия, предявляемые к заемщику, и параметры кредита. Банк может проводить сезонные акции с сниженными ставками (меньше тех, под которые выдавалась ипотека раньше) или же у клиента может снизится платежеспособность (потеря дохода, понижение в должности, смена места работы и проч.).

В данных случаях и вообще есть смысл провести рефинансирование своего долга и получить более выгодные и комфортные условия для выплат. Многие банки уже давно активно применяют это  в целях сохранения лояльности клиента и привлечения новых клиентов от конкурентов. Слово «рефинансирование» означает перекредитование существующего кредита на новых условиях (от латинского «re» — повтор).  По своей юридической идеологии это является целевым кредитом, так как выделяемые средства идет только на определенную цель – погашение действующего займа. Причин оформить рефинансирование может быть достаточно много, но цель везде одна – улучшить условия выплаты.

Что такое рефинансирование?

Это целевое предоставление нового кредита на погашение действующего в одном банке или в разных. Заемщик вправе прорефинансировать свою ипотеку в этом же учреждении или же в любом другом, которое предоставляет данную услугу. При данном процессе изменяются условия займа, обычно в лучшую для клиента сторону: снижается ставка, более выгодные условия страхования. В случае, когда клиенту стало сложно выплачивать, (финансовые трудности, появление детей и др.), рефинансирование долга позволяет уменьшить платеж, увеличивая срок выплат, или же получить новый кредит на более выгодных условиях. Таким образом, перекредитование всегда идет на пользу клиенту, но нужно всегда просчитывать реальную экономическую выгоду, чтобы эффект был заметен, иначе смысл всего процесса теряется.

В каких случаях стоит проводить рефинансирование?

• Появление новых выгодных предложений. Это может быть снижение процентных ставок в периоды акций, появление программ (для молодых семей, с господдержкой). Очевидно, что если изначально ипотека была выдана под 18%, а потом ставки упали до 13%, то есть смысл перекредитоваться на новых условиях. Однако, здесь стоит учитывать такие факторы, как количество выплаченных платежей (если срок перевалил половину, то выгоды особой не будет, т.к. основные проценты уже выплачены), оставшаяся сумма (если менее 300-400 тыс.р., то эффекта практически не будет), новые условия (страховка, комиссии за выдачу, досрочное погашение, переоценка залога и проч.). В данных случаях, иногда бывает выгоднее погашать на старых условиях, чем заново собирать документы и вновь проходить все этапы.
• Снижение платежеспособности заемщика. Поскольку срок выплат длительный, то за этот период может произойти много изменений. Когда-то успешный заемщик с солидным доходом может потерять свой статус, может появиться ребенок (и не один) и иные форс-мажорные обстоятельства. В данном случае перекредитование позволит облегчить выплаты (например, снизить ежемесячный платеж за счет увеличения срока).
• Более выгодные условия в другом банке (ставка ниже, стоимость страховки меньше, удобно погашать и др.).

Таким образом, если есть возможность облегчить выплату долга, то этим всегда стоит воспользоваться.

Процедура рефинансирования.

Этот процесс практически ничем не отличается от обычно подаваемой заявки. Условия рассмотрения будет равнозначными. Если один банк положительно оценил заемщика и провел оценку его залога, то в другом эти параметры могут совершенно не подходить.

Поэтому нужно быть готовым к тому, что придется заново проходит длительные процедуры подачи заявки, оплачивать переоценку залогового имущества, оплачивать госпошлины, собирать пакет многочисленных документов на себя и созаемщиков. Стоит помнить, что банки, предлагающие рефинансирование ограничивают круг банков, клиентов которых они готовы взять. Также после всех процедур новый кредитор может отказать в новом кредите и потраченные на переоценку суммы не возвратятся клиенту.

Процедура будет примерно такова:

• Клиент собирает нужные документы и подает заявку на рефинансирование.
• Новый кредитор проводит процесс рассмотрения документов, клиента, оценки залога.
• При отрицательном решении все документы возвращаются клиенту.
• При положительном решении клиент несет заключение кредитного комитета в свой банк (если это разные банки), собирает справки о наличии текущей задолженности, приносит их к новому кредитору.
• После перечисления денег недвижимость выводится из-под прежнего залога в залог новому банку.
• Клиент получает новый комплект документов и начинает выплаты на новых условиях. Прежний договор будет закрыт.

Есть ли польза от рефинансирования?

Для этого нужно определенно все просчитать и сопоставить расходы с будущей выгодой. В качестве преимущества перекредитования можно выделить:

• Снижение переплаты за счет снижения ставки.
• Уменьшение ежемесячного платежа.
• Стать клиентом другого банка и положить в свою копилку кредитных историй новую историю с успешно выплаченным кредитом.
• Получить более комфортные условия погашения.
• Получить реальный экономический эффект, если выигрыш в целом составит от 3-4%.

Рефинансирование ипотеки банка Дельтакредит в  Сбербанке.

Рассмотрим, эффект от перекредитования ипотеки Дельтакредита в Сбербанке.

Условия ипотеки в Дельтакредит: Возьмем 2 млн.р. с первоначальным взносом в 1 млн.р. на 60 месяцев под 14,5% годовых:

1. Платеж: 23528 р. Посчитать можно здесь.
2. Итоговая сумма выплат: 1411696 р.
3. Итоговая переплата: 41% от суммы или 411 т.р.

Сумма долга на этот момент составляет 757197 руб.